不動産買取のデメリットとは？仲介と買取どっちがいい？それぞれの違いやリスクは？売却の選び方をプロが比較し徹底解説 | 川崎市の不動産売却なら株式会社KAERO | ブログ

不動産を早く売却する方法として買取を検討する方は多いです。この記事では、不動産の買取と仲介の違いや、それぞれのメリット・デメリットをプロが解説します。買取は価格が安くなる一方、トラブルがないのが特徴です。自分に合った正しい選び方を知り、最適な方法を見つけましょう。

不動産を売却する際、少しでも高く、そして早く売りたいと考えるのは当然のことです。しかし、実際に売却を検討する理由は人によって完全に異なります。「より広い家へ住み替えたい」「相続した実家を処分したい」「保有している投資用不動産を手放したい」という前向きな理由もあれば、「ローンの返済が難しくなり、どうしても売却しなければならない」といった差し迫った事情まで、多岐にわたる背景が存在します。

これらの状況や抱えているスケジュールによって、最適な不動産の売り方は完全に変わります。本記事では、長年不動産業界に携わる株式会社KAEROの長田が、不動産を高く売るための具体的な方法と、業者による「買取」の明確なマイナス面、そして「仲介」との正しい使い分けの戦略について、包み隠さず解説します。

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不動産を売却する2つの主な手法と特徴

不動産を売る方法には、大きく分けて2つの種類が存在します。まずはこの2つの違いを正確に把握することが、売却成功の第一歩です。ここを曖昧にしたまま売却活動を始めると、取り返しのつかない失敗を招くことになります。

1つ目の手法：一般売買である「仲介」

一般的に広く知られているのが「仲介（ちゅうかい）」という売り方です。これは不動産会社が売主と買主の間に立ち、広く一般の買い手を探す方法です。

ポータルサイトを活用した売却活動

SUUMO（スーモ）やHOME'S（ホームズ）などの不動産ポータルサイトに掲載されている物件の多くは、この「仲介」によって売りに出されている物件です。不動産会社が広告を出し、一般の購入希望者を探し出して売買を成立させます。

2つ目の手法：業者による「買取」

もう1つの手法が、不動産会社による「買取（かいとり）」です。こちらは仲介とは異なり、市場で一般の購入者を探すプロセスを一切挟みません。

不動産会社が直接購入するスピード感

これは、一般の個人を探すのではない、不動産会社（業者）自身が直接お客様から不動産を買い取る手法です。売主と不動産会社の間で直接売買契約が成立するため、取引が非常にスピーディーに完結するという特徴を持っています。

この「仲介」と「買取」には、それぞれ明確なメリットとデメリットが存在します。ご自身の置かれた状況やタイムリミットに合わせて、どちらを選ぶべきかを見極める必要があります。

一般の市場で買主を探す「仲介」の仕組み

まずは、多くの方が利用する「仲介」による売却について、その深層まで詳しく解説します。仲介を依頼するためには、宅地建物取引業の免許を持つ不動産会社を間に入れ、媒介契約を結ぶ必要があります。

仲介のメリット：一番高く売れる可能性が高い

仲介の最大のメリットは、「広く世の中に物件情報が発信され、最も高く売れる可能性を秘めていること」です。市場原理を最大限に活用できるため、価格面での期待値は最も高くなります。

全国の購入希望者へアプローチするチャンス

ポータルサイト等を通じて全国に情報が公開されるため、その物件に興味を持つ人が広く集まります。基本的には近隣エリアに住む方が購入するケースが多いものの、多様なニーズを持つ無数の検討者の目に触れることで、希望する価格で買ってもらえるチャンスが最大化されます。不動産を1円でも高く売ることを最優先とするならば、この仲介（ちゅうかい）が基本の選択肢となります。

いつ売れるか予測がつかない時間のリスク

高く売れる可能性が最も高い仲介ですが、実は大きなデメリットも存在します。1つ目のデメリットは「時間」です。いつ現金化できるかが完全に買い手次第となるため、計画が立てにくいという側面があります。

時間的余裕がある場合の相場上昇待ち戦略

仲介は、買主が現れるまで売却が完了しません。半年や1年で売れることもあれば、場合によっては3年、5年と売れ残ることもあります。時間に無制限の余裕がある方であれば、そのまま待ち続けることも可能です。過去の事例では、最初は相場よりもかなり高い金額で売りに出し、全く売れなかったものの、数年待っているうちに不動産相場全体が上昇して価格が追いつき、結果的に高い金額で売却できたというケースもあります。このような時間的な余裕がある方には、仲介は適しています。

タイムリミットがある場合の難しさ

しかし、「すぐに売れること」を犠牲にして時間をかけて高く売るという方法は、全ての方に選べるわけではありません。売却の理由によっては、明確なタイムリミットが存在するからです。期限がある中で無理に高い価格にこだわり続けると、最終的に大きな損失を出すことになります。

売却後の契約不適合責任とトラブル事例

2つ目のデメリットは、売却後の「予期せぬトラブル」です。引き渡しが完了したからといって、すべての義務から解放されるわけではないのが仲介の怖いところです。

一般の個人間売買に潜む隠れたリスク

不動産を売る側も、買う側も、基本的には不動産取引に精通していない一般の方であることがほとんどです。そのため、不動産会社が間に入って調査や契約を行っていても、売買契約が成立し、引き渡しを終えた後にトラブルが起きる可能性はゼロにはなりません。インターネットで検索すれば、不動産売買に関する裁判事例などが多数出てきます。

築10年の物件で起きた雨漏りトラブルの実例

具体的な実例として、「雨漏り」のトラブルが挙げられます。過去に経験した事例では、引き渡しをしてからわずか1週間後に雨漏りが発覚したことがありました。決して古い建物ではなく、築10年程度の物件です。事前に対策としてインスペクション（建物状況調査）を実施していましたが、当時の売主様は「保証には入る必要がない」と判断し、瑕疵保証の保険に加入していませんでした。その結果、引き渡し後わずか1週間という短期間での雨漏り発覚だったため、売主様に全額を自己負担していただき、雨漏りの修繕を行う事態となりました。長年不動産業に携わっていても、全てのリスクを完全に事前に排除することは難しく、予期せぬトラブルが起こり得るのが不動産取引の現実です。

住みながら内覧対応を行う売主の負担

3つ目のデメリットは、売却活動中の「負担の大きさ」です。売り出し中である以上、私生活にある程度の制限がかかることを覚悟しなければなりません。

空室や投資用物件との負担の差

高く売るためには、不動産を「商品」として魅力的に見せる必要があります。空室であれば、不動産会社に鍵を預けておくだけで、購入検討者に自由に内覧してもらうことができます。投資用物件であれば、そもそも室内を見ることは少なく、立地や利回り、周辺環境などの条件面で判断されます。

居住中の内覧に伴う毎週の清掃対応

しかし、最も大変なのが「居住中（住みながら）」の状態で家を売る場合です。毎週末のように、見ず知らずの購入検討者が家を見に来ます。そのたびに家の中を綺麗に掃除し、整理整頓をして、身だしなみを整えて対応しなければなりません。これは想像以上に大きな体力と時間を消費します。売却後にハウスクリーニングを入れる前提であったとしても、内覧時の印象（心証）を良くするためには、住みながらの清掃対応は避けられません。

近隣住民の目による精神的ストレス

さらに、マンションや住宅街の戸建ての場合、「近所の目」という心理的ストレスも発生します。「今、家を売りに出しているんですか？」と近隣住民から聞かれたり、噂話の対象になったりすることは、精神的に大きな負担となります。過去のお客様の中にも、このストレスに耐えきれず、売却期間が長引くうちに疲弊してしまい、売却自体をやめてしまったり、一時的に延期したりした方が複数いらっしゃいます。また、金額だけを考えて「いくらでも高く売りたい」と安易に仲介を選び、相場から大きく外れた価格設定をしてしまうと、見学者が誰一人来ないまま時間が過ぎ、結果的に失敗に終わることもあります。

不動産会社が直接購入する「買取」の仕組み

次に、不動産会社（業者）に直接買い取ってもらう「買取」について解説します。仲介の持つデメリットを解消する手段として、非常に合理的な仕組みです。

買取のメリット：仲介のマイナス面が全てなくなる

買取のメリットは、一言で表せば「仲介の真逆」です。いきなり買主（不動産業者）が決まっている状態からスタートするため、仲介が抱えるすべてのデメリットが完全に解消されます。

契約不適合責任の免責による売却後の安心感

買取業者は不動産のプロです。物件が抱えるリスクや状態をある程度把握した上で購入します。そのため、業者に対しては「契約不適合責任」を免責とする（売主が責任を負わない）条件で買い取ってもらうことが一般的です。これにより、売却後に雨漏りなどの不具合が発覚しても、買主である業者から損害賠償や修繕費用を請求されるリスクが完全になくなります。

最短期間での現金化と手続きの簡素化

また、買主を探す時間が不要なため「いつ売れるか分からない」という不安がなく、毎週末のように見学者を迎え入れて掃除をする面倒さや、近隣住民に知られる精神的ストレスも一切ありません。手続きも非常にシンプルで、即座に売却を完了させられます。

仲介を選ぶ最大のメリットと高く売れる可能性

不動産売却において、最も高い金額での成約を狙えるのは間違いなく仲介です。業者買取と比較した場合、手元に残る金額には数百万円以上の差が出ることが珍しくありません。なぜこれほどの価格差が生まれるのか、その根本的な理由を理解しておく必要があります。

買取の宿命：売却価格が安くなってしまう構造

面倒やリスクがない買取ですが、たった1つにして最大の注意点があります。それは「売却金額が安くなってしまうこと」です。これは不動産会社側の事業構造を考えれば必然の理由であり、避けて通ることはできません。

業者の再販ビジネスモデルと経費の内訳

不動産会社は、不具合などのリスクを引き受けた上で物件を買い取ります。そして、買い取った物件にリフォームを施して綺麗にし、瑕疵保証などの付加価値を付け、条件を整えてから「商品」として再販します。この再販価格には、リフォーム費用、税金、広告費、そして事業としての不動産会社の「利益」が上乗せされています。そのため、一般の相場で売れる金額から、これらの経費や利益を差し引いた金額が買取価格となります。

相場の7割から8割程度に下がる買取額の目安

物件の条件（戸建て、土地、マンションなど）によって異なりますが、区分マンションを例に挙げると、一般相場のおおむね7割から8割程度の価格になるのがイメージです。5,000万円の相場の物件であれば、買取（かいとり）価格は3,500万円から4,000万円程度まで下がることになります。

資材高騰が買取査定に与えるマイナス影響

さらに近年では、資材費や人件費の高騰によりリフォーム費用が跳ね上がっています。そのため、物件の状態によっては「7掛け、8掛け」に収まらず、さらに安い買取金額になってしまうケースも増えています。金額の高さ、売却スピード、手間のなさ、トラブルリスクの回避は、常にトレードオフ（何かを得れば何かを失う）の関係にあります。

スケジュールに明確な「お尻」がある相続のケース

価格が安くなるという明確なマイナス面があっても、あえて買取を選択すべき局面が存在します。それは、売却活動において金額よりも「期限の厳守」が絶対条件となるシチュエーションです。

相続税の現金一括納付という高いハードル

代表的なのが「相続」によって不動産を売却するケースです。単純に「相続した物件が不要だから売る」という場合は、時間をかけて仲介で高く売ることも可能です。しかし、「相続した不動産を売却して現金化しないと、相続税を支払うことができない」という状況では話が変わります。

10ヶ月以内という厳格なタイムリミット

相続税は、相続の開始を知った日から10ヶ月以内に現金で一括納付しなければなりません。つまり、10ヶ月以内に売却活動を始め、買主を見つけ、引き渡しを完了させて換金するまでの全工程を終える必要があります。一番高く売れるのは仲介ですが、仲介は「いつ売れるか分からない」という不確実性を伴います。もし売却活動が長引き、税金の納付期限が来てしまった場合、相続税が払えずに滞納扱いとなり、重いペナルティが課せられます。このような「売却スケジュールに明確な期限（お尻）があるケース」においては、確実に現金化できる「買取」が極めて有効な手段となります。

確実に物件を処分するための逆算スケジュール戦略

期限があるからといって、最初から諦めて安い買取価格で応じる必要はありません。あらかじめ綿密な計画を立てておけば、仲介の「高く売れる可能性」にチャレンジしつつ、期限内に確実に売却を終わらせる安全な戦い方が可能です。

仲介と買取を組み合わせた防衛策

期限がある中で、少しでも高く売りたい場合は、事前の戦略が必須です。まずは周辺の相場を正確に把握し、同時に「最終的な買取価格（保証額）」も査定しておきます。買取価格をセーフティネットとして把握した上で、最初は相場かそれより少し安い魅力的な価格で「仲介」として売り出し、期間を区切って様子を見ます。

期限を区切って段階的に切り替えるストーリー設計

一定期間で一般の買主が見つかれば買取よりも高く売却でき、もし見つからなければタイムリミットの前に「買取」に切り替える、という逆算の計画を立てることで、売却を安全に成功させることができます。事前に不動産会社と「この時期までに問い合わせがこれだけなら価格を下げる、最終的には買取にする」というストーリーを共有しておくことが重要です。

一般の購入検討者が手を出しにくい訳あり物件の売却

不動産の中には、どれだけ時間をかけて市場に出しても、一般の個人が買い手として現れる可能性が極めて低い物件が存在します。そのような物件を抱えている場合は、仲介に固執すること自体が大きなリスクになります。

建物故障や長年放置された家が持つリスク

長年放置されてボロボロになっている家や、設備が完全に壊れている物件など、一般の購入者がリスクを感じて手を出せない物件は、仲介に出しても売れる見込みが極めて低いです。購入後に莫大なリフォーム費用がかかることや、目に見えない構造上の欠陥があるリスクを一般の人は背負えないからです。このようなケースは、最初からプロである業者に買い取ってもらう「即買取」の選択となります。

買取査定を劇的に引き上げる複数業者の競合

即買取で少しでも高く売るためには、複数の業者に見積もりを取ることが重要です。不動産の買取業者には、それぞれ「マンションの買取が得意」「土地の買取が得意」といった得意分野があります。また、「今は自社で販売するための在庫物件が不足しているから、少し無理をしてでも高く買いたい」というタイミングの事情を持っている業者もいます。競合他社がいることが分かれば、「うちが頑張って高い金額を出します」と価格が引き上がることもあります。複数の業者に直接連絡するのは非常に手間がかかるため、信頼できる仲介会社を1つ選び、そこを窓口にして複数の買取業者に相見積もりを取ってもらう手法が最もスムーズです。

不動産売却を成功させるスタートラインとしての相場

どのような物件を売るにしても、売主側の主観的な希望価格だけで売り出して成功することは絶対にありません。市場の現実である「相場」を直視することこそが、すべての成約への絶対条件です。

川崎駅前のマンションに10億円がつかない理由

仲介を選ぶにせよ、買取を選ぶにせよ、不動産売却を成功させるためのスタートラインは「相場を知ること」です。どれだけ高く売りたいという気持ちがあっても、相場から逸脱して売れることは絶対にありません。例えば、神奈川県の川崎駅前にある素晴らしい条件のマンションであっても、販売価格が「10億円」であれば、誰も買いません。都内には10億円のマンションが存在しますが、川崎の相場では10億円を出して買う富裕層はいないからです。これが「相場」という絶対的な基準です。

一括査定サイトが提示する高額な数字のカラクリ

周辺のマンションや戸建てが、過去にいくらで売れたのか。何年前に比べて何パーセント価格が上昇しているのか。これらの客観的な売却経歴から形成された相場を把握することが必須です。SNSなどの広告で「一括査定サイトを使ったら、A社は4,000万円だったが、B社は6,000万円の査定を出してくれて高く売れた」といった内容を見かけることがあります。しかし、基本的には明確な相場が存在するため、同じ物件で数千万円もの査定差がつき、なおかつその高い金額で実際に成約するということはほとんどあり得ません。不動産会社が売却の依頼（媒介契約）を取りたいために、根拠のない高い数字を提示している「言ったもん勝ち」の罠であることを知る必要があります。

「相場は5,000万円だが、売却期間に余裕があるから5,500万円でチャレンジしてみよう」といった形で、相場を理解した上で戦略を立てることが、高く売るための絶対条件です。

株式会社KAEROが実践するフラットな提案内容

私たちは、お客様の利益を最優先に考えます。そのためには、時にはお客様が最初に希望された売り方を否定し、より手元にお金が残る現実的なルートを提案することも厭いません。それがプロとしての誠実さであると確信しているからです。

買取希望のお客様を仲介へ切り替え700万円アップした実例

不動産売却のご相談を受けた際、株式会社KAEROでは、まずお客様の現状とスケジュール、ご希望を徹底的にお聞きします。過去の事例として、「業者に買い取ってほしい」とご来店されたお客様がいらっしゃいました。買取査定額は3,500万円でした。しかし、お話を伺い、物件の状況やスケジュールを確認した結果、「これは買取にする必要はなく、急がずに一般の方へ売却した方が良い」と判断しました。方針を通常の売却（仲介）に切り替えた結果、最終的に4,200万円で一般の方への売却を成功させ、手元に残る金額を700万円も引き上げたケースがあります。

仲介手数料が不要となる直接買取の選択肢

私どもの役割は、フラットな視点で「お客様にとってどの方法が一番良いのか」を考え、筋道を立てて提案することです。株式会社KAEROでは自社での直接買取も行っています。自社で買い取る場合は、間に仲介会社を挟まないため、通常かかる「仲介手数料」が不要となるメリットを提供できます。仲介で高く売る道を探るのか、手数料なしの自社買取でスピーディーに完結させるのか。複数の選択肢と客観的な根拠を提示し、最終的にお客様が最も納得できる方法を選んでいただくためのアドバイザーとして尽力します。

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前職の大手時代にバンバン広告を回していたからこそ分かる実態

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