【知識ブログ】不動産売買の契約不適合責任とは？購入・売却前に知るべき内容 | 川崎市の不動産売却なら株式会社KAERO | ブログ

不動産売買では、売主と買主双方が契約内容を守ることが前提となります。その中でも特に重要なのが「契約不適合責任」です。以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年の民法改正により内容が整理され、現在は「契約不適合責任」とされています。本記事では、不動産購入・売却を検討している方に向けて、契約不適合責任の基本や注意点をわかりやすく解説します。

1. 契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、売買契約で取り決めた内容に不動産が適合していない場合に、売主が負う責任のことです。例えば、以下のようなケースが該当します。

• 契約で「鉄筋コンクリート造」とされていたのに、実際は木造であった

• 雨漏りやシロアリ被害など、契約時に説明がなかった欠陥がある

• 面積や設備が契約書の内容と異なる

このように、契約書に記載された条件や説明と実際の不動産が違っていた場合、買主は売主に対して一定の請求が可能になります。

2. 買主が取れる対応

契約不適合が判明した場合、買主には次のような対応手段があります。

• 追完請求：修理や代替物の引渡しを求める

• 代金減額請求：不具合に応じて売買代金を減額してもらう

• 損害賠償請求：契約不適合によって損害を受けた場合に補償を求める

• 契約解除：重大な不適合がある場合、契約を解除できる

ただし、軽微な不適合の場合は契約解除が認められないケースもあります。

3. 売主の立場からの注意点

売主は、契約前に不動産の状況をできる限り正確に説明することが重要です。隠れた欠陥を知りながら説明を怠った場合、損害賠償のリスクが高まります。特に中古物件の売却では、インスペクション（住宅診断）を活用することで、事前に不具合を把握し、トラブルを回避できます。

4. 契約不適合責任の期間制限

契約不適合責任には、買主が「不適合を知った時から1年以内」に通知する必要があるという制限があります。この期限を過ぎると、買主は請求できなくなるため、早期対応が求められます。

5. まとめ

契約不適合責任は、不動産売買における大きなリスク要因です。買主は物件の状態を丁寧に確認し、疑問点は契約前に解消しておくことが大切です。一方、売主は誠実な情報開示を行い、インスペクションなどを活用して信頼性を高めることが有効です。双方が契約不適合責任を正しく理解することで、安心した取引を実現できます。