【知識ブログ】不動産売買における「仮登記」とは？購入・売却前に知るべき基本知識 | 川崎市の不動産売却なら株式会社KAERO | ブログ

不動産の購入や売却を進める中で、「仮登記（かりとうき）」という言葉を目にすることがあります。
通常の登記とは異なるこの手続きは、特定の状況下で重要な役割を果たします。しかし、仕組みを正しく理解していないと、トラブルや思わぬリスクを招く可能性もあります。

本記事では、仮登記の基本から、不動産売買における注意点までをわかりやすく解説します。

1. 仮登記とは何か？

仮登記とは、将来的に正式な登記を行うことを前提として、先に「順位（順番）」だけを確保する登記のことです。

• 例：所有権移転登記を正式に行う条件がまだ整っていない場合、その権利を確保するために仮登記を行う

仮登記は、あくまで“本登記の予告”であり、法的な効果は制限的ですが、登記の順番（登記順位）を確保できる点が最大の特徴です。

2. なぜ仮登記が必要なのか？

所有権の主張を保全するため

不動産売買では、売買契約を結んだだけでは法的に所有者になったとは言えません。
所有権移転登記を済ませることで、初めて公的に「この物件の所有者は誰か」が確定します。

しかし、何らかの事情で登記がすぐにできないとき、後から別の人が登記してしまう可能性があります。
このようなリスクを避けるために、仮登記を利用して「自分が先に権利を取得する予定だった」という主張の根拠を残しておくのです。

3. 仮登記が使われる代表的なケース

① 所有権移転の停止条件付き売買

たとえば、代金の一部のみを支払っている段階や、一定の条件を満たした後に正式な移転を行う契約などで使用されます。

② ローン承認待ちの状態

住宅ローンの審査中など、融資実行を待っている間に仮登記で権利を保全するケースがあります。

③ 贈与契約や譲渡予約

将来的な名義変更が予定されているが、すぐには実行できない場合に仮登記が活用されます。

4. 仮登記の種類

仮登記には大きく分けて2つの種類があります。

• 順位保全の仮登記
  → 条件付きで本登記の効力を先に保全する

• 処分制限の仮登記
  → 将来の登記を保証するため、第三者への売却を制限する目的で使われることもあります

5. 仮登記の注意点

法的効力は限定的

仮登記はあくまで“予告的な登記”であり、本登記が完了して初めて正式な権利移転が成立します。

仮登記だけでは完全な権利主張ができないため、できるだけ早めに本登記に切り替える必要があります。

第三者との関係に注意

仮登記がある状態でも、登記簿上では所有者は元の名義人のままです。
この間に元の名義人が他人に売却・登記してしまった場合、仮登記の順位を証明できなければ、所有権を主張できない可能性があります。

6. 仮登記に関する費用と手続き

仮登記にも、正式な登記と同様に登記手数料や登録免許税が発生します。

• 登録免許税：本登記よりも安いが、非課税ではない（例：所有権移転仮登記は不動産評価額の0.1%など）

• 手続き：法務局での申請が必要。司法書士のサポートを受けるのが一般的

まとめ

不動産売買をスムーズかつ安全に進めるためには、仮登記という制度を正しく理解することが重要です。
特に売買契約後、すぐに本登記ができないようなケースでは、仮登記によって権利の優先順位を守ることができます。

ただし、仮登記は万能ではなく、法的効力に限りがあるため、できるだけ早めに本登記へ移行することを心がけましょう。不安がある場合は、司法書士や不動産会社の専門家に相談するのがおすすめです。