【川崎市】不動産売却に使える税制～空き家特例（相続空き家の3000万円特別控除）～ | 川崎市の不動産売却なら株式会社KAERO | ブログ

こんにちは。ＫＡＥＲＯの長田です。

相続した空き家がある場合、それって税金どれくらいかかるのでしょうか。

取得時（祖父や父などの相続人が購入した時の金額）の価格が分からない場合、売却金額の5％が取得金額とみなされます。そうすると、なんと売却金額の95％に対して課税されることに・・・。とんでもない金額になります。

例えば取得金額の分からない空き家を相続したとして、それが3000万円で売却できたとします。そうすると、そのうちの2850万円に対して課税されるわけです。相続人と合わせて累計10年以上保有する不動産の場合でも税率は14.21％となるので、なんと4,058,400円・・。とんでもなく高いですね。

そこで役立つのが表題の

『空き家特例（相続空き家の3000万円特別控除）』

です。

なんと譲渡益（売却益）のうち、3000万円までを相殺してくれますよ～という税制度なんですね。これでそんなに高額な税金を納めなくて済むかも！

ただし、この税制度、適用のハードルが結構高いです。

①建物だけでなく土地も相続していること
②相続があった日（亡くなった日）から3年後の年末までの間に売却したこと
③区分所有建物（マンション）でないこと
④1981（昭和56）年5月31日以前に建築された建物であること
⑤被相続人（亡くなった方）が亡くなる直前まで居住していた家であること
⑥同じ被相続人（亡くなった方）の相続ですでに空き家特例を利用していないこと
⑦買主は第三者で、配偶者や直系血族など、特別な関係の人に対する売却ではないこと
⑧売却金額が1億円以下であること
⑨売却するとき建物がある場合は一定の耐震性が認められること、もしくは建物を解体して土地だけで売却していること
⑩相続してから売却するまで、賃貸に出したり、相続した人が住んだりしていないこと

実務上、特にハードルが高いのが②と⑩です。相続してから割とすぐ売らなければいけないんですね。また、相続した後は空き家でなければいけないと・・。一緒に住んでいるパターンもあるので、結構ハードル高いです。

また、④も要注意です。

一見古いのに、登記簿謄本を確認してみると、昭和56年6月築なんてことも過去にはありました。年ではなく、月で線引きされています。

さらに⑨は再要注意です。

空き家特例の条件を満たすため、⑨記載の耐震化工事若しくは解体工事をすることになりますが、他の要件を満たしているか、きっちり確認しないと工事費用分損することもあり得ます・・。

（ちなみに解体前と解体後の写真が必要なので、忘れずに撮ってください。）

なお、川崎市では一部地域で解体費用の補助金制度があります。

https://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000018063.html

以上、いかがでしょうか。一つ一つの要件をしっかり確認しないと制度が適用されず大変な目に遭うこともありますので、是非国税庁のホームページも確認してみてください。

中々難しく書いていますので、もしそれでもわからなければＫＡＥＲＯにお問い合わせください。